En épocas donde muchas empresas presentan necesidad de mayor caja, donde los bancos están reclasificando sus clientes periódicamente, y cuando además las líneas con los bancos pueden estar a tope, es necesario buscar alternativas para continuar los planes de crecimiento y operación del negocio.
El vehículo de inversiones FIRBI (Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles) cuenta con alternativas para facilitar mayor liquidez a las empresas. Canaliza inversiones hacia el mercado de rentas inmobiliarias adquiriendo inmuebles de terceros que cuentan con contratos de arrendamiento.
El FIRBI realiza inversiones inmobiliarias comprando inmuebles de terceros, enfocados principalmente en usos comerciales: oficinas, industria, logística, comercio o servicios, y que se encuentren en operación actualmente con un contrato de arrendamiento vigente.
Una alternativa para obtener mayor liquidez es utilizar los inmuebles propios en operaciones de Sale & Leaseback, cuyo foco es incrementar el efectivo en el negocio mediante la venta al FIRBI de un bien inmobiliario a valor comercial, sea oficina, almacén o inmueble comercial y permanecer operando en el mismo espacio, al arrendarlo al FIRBI por un largo plazo.
Si cuentas con un inmueble en tus activos para realizar operaciones de Sale & Leaseback algunos puntos importantes a considerar son:
- Identificar un inmueble que sea crítico para la operación del negocio, del cual también transfieres riesgos originados por las fluctuaciones en los mercados inmobiliarios al fondo.
- Si el precio de venta del inmueble es superior al valor contable del activo, la plusvalía permite mejorar los resultados del propietario/vendedor. Adicionalmente se recomienda revisar el impacto tributario del impuesto a la renta por la ganancia de la venta inmobiliaria.
- El FIRBI adquiere el inmueble, y simultáneamente se acuerdan las condiciones de arrendamiento a largo plazo con el mismo al vendedor.
- Capacidad de pago para cumplir el compromiso del pago de arrendamiento.
- Mantener una buena calificación crediticia en el sistema financiero.
Entre los principales beneficios al negocio en las operaciones Sale & Leaseback podemos resaltar:
- Efecto positivo en el flujo de caja: el gasto de alquiler es menor al de una cuota de financiamiento, pues no incluye pago del principal.
- Realizar el 100% del valor comercial del inmueble (un financiamiento con garantía hipotecaria usualmente otorga menos del 70% del valor comercial del inmueble).
- Favorece el valor de venta del inmueble, al venderlo con una renta fija a largo plazo.
- Generación de caja importante, ya sea para recuperar el capital invertido, re-perfilar deudas o realizar nuevas inversiones en activos más rentables. De esta manera reemplazas el inmueble del activo fijo por un activo corriente como resultado de los ingresos en efectivo por la venta inmobiliaria.
- Alquiler a largo plazo permite conservar la posesión del inmueble y mantener la operatividad del negocio.
- Se podrá considerar operaciones de recompra del inmueble en favor del vendedor.
Existen diferentes motivaciones para interesarse en un FIRBI, la alternativa de Sale & Leaseback, y la flexibilidad de su estructura interesa a diversos sectores; aunque principalmente consiste en desprenderse de inmuebles para enfocarse en la principal actividad de la empresa.
